安得广厦经纪公司 甄晨光访谈
近两年，省会“第二居所”项目如雨后春笋，遍地开花。温泉桃花城、温泉度假村、江山墅、天籁•山水清音、神池花园、千百度•澜珊~~~温塘二居市场持续升温；潘龙湖、龙凤湖等周边项目也不甘落后，一如股市里的黑马股，大放异彩。这种“采菊东篱下，悠然见南山”式的田园生活，真的成为了当今石家庄的一种时尚？在这种时尚背后有没有隐忧？石家庄的二居市场又会如何发展？带着种种疑问，记者采访了石家庄安得广厦房地产经纪有限公司的甄晨光经理。
记者（简称记）：可以说以前并没有“第二居所”这个概念，无非是以“别墅”相称，“二居”似乎是一个很有石家庄特色的概念，做了这么多二居项目，您对“第二居所”的概念是如何理解的？
甄晨光（简称甄）：“第二居所”这个概念在国外比较流行，源头恐怕要追溯到欧洲和美洲。在乡野建别墅，这本身就是高端人群的消费，只能在比较发达的欧美国家产生，所以“第二居所”这个概念不是中国内地的产物。之所以在内地有这种叫法，更多的是因为一些媒体记者和从事地产开发的人这样在说。其实，大多数在职的业主基本没时间去享受这种5+2的生活，或者是这周心情好了，周末去放松一下；下周心情不好了，可能就不去了；更多的人是五一、十一、春节才有时间去，那么对这类人来说就谈不上“第二居所”；而那些离退休干部就不一样，家庭幸福，儿女孝顺，自己又有一部分收入或积蓄，春暖花开的时候去疗养、享受大自然，天气冷了再由子女接回市里住，对他们来说，“第二居所”这个概念才是顺理成章的。所以，泛泛的谈“第二居所”是没有意义的，主要是看对哪类人、哪个年龄段的人来说。
记：以前您一直在做温塘项目，能否把目前温塘第二居所情况做一个整体分析。
甄：温塘二居市场的发展要从一个分界点说起，那就是04年阳光河谷的出现。阳光河谷是温塘第一个超级大盘，相比之下，之前的几个项目没有一个明确的市场定位，规模也都比较小。另外，经过了前面几个项目的洗礼，人们的消费观念有了一个质的变化，追求娱乐的人多了，追求休闲疗养的人在减少。阳光河谷问世后，几乎吸引了所有投资者的眼球，为什么？第一，200亩超级大盘；第二，“军事游乐园”、“漂流大峡谷”、“博物馆”三大概念的推出；三，有效的广告宣传，采用行销的营销思路；第四，准确的市场定位，低价入市。在它之后，温塘二居市场开始进入大盘时代，乐城、千百度阑珊、温泉国际、滨河峻景，卓达假日公馆等一个接一个高端项目问世，无一例外都卖概念，都是行销。阳光河谷的优势已经不复存在，竞争日趋激烈，颇有些百花齐放，百家争鸣的感觉。激烈的竞争使温塘市场呈现了这样一个特征：目标群体的定位明晰化。比如神池花园的第三期项目叫做“夕阳老年公寓”，专门针对那些久居城市生活的离退休干部。目前温塘的二居项目已经多达近20个，前段时间我从镇里的一个山头上鸟瞰，那真是繁星点点，好不热闹。
记：正好承接上面的话题，人们买二居的初衷都是享受一份安逸、清静，而越来越多的项目在温塘这块有限的土地上不停的开发，这是否会给当地居住环境、生活质量造成一定的影响？二居那种原始的、真正意义上的意境还能否达到？
甄：政府规划是要把温塘打造成全省乃至全国知名的温泉度假胜地，目前各类配套基本完善，为发展重点小城镇奠定了坚实的基础。然而，政府在统一规划、合理分区、控制土地资源的环节上做的不到位，在利益驱动下，原先规划的土地面积、人口数量一变再变。我个人认为，政府规划有些失调了，对温塘的土地开发有些过度了，消费者投资也不够理智。可以说，没有温泉水就没有温塘的房地产市场。温塘的温泉水是全国的重点矿泉之一，水温高达60-90摄氏度，含有30多种矿物质和微量元素，医疗价值极高。在温塘，物以稀为贵的是淡水，淡水限时供应，而温泉水是常流水，人们对温泉水的使用却是惊人的浪费。如果土地的过度开发，人口的不断增多则势必会对温泉水的开采和质量造成影响，温塘的二居市场将面临无法收场的困境。
记：目前来看，您认为现在温塘的二居项目均价多少最为合适？
甄：从目前的情况看，综合土地成本、建筑成本和开发商利润等因素，我认为温塘项目卖到1600-1700元/平米比较适当，如果再高就有炒做的成分了。
记：我们得知您正在做一个潘龙湖的项目，那么蟠龙湖会不会是石家庄二居市场的下一个热点？另外，鹿泉也有龙风湖、封龙山等省级风景区，您怎么看待这个区域二居市场？能否和蟠龙湖市场做一个比较？
甄：目前石家庄的二居市场主要有三大块：平山温塘、元氏蟠龙湖和鹿泉龙凤湖。从距离上讲，温塘最远，距离市中心70多公里，蟠龙湖20公里左右，龙凤湖最近，仅有十几公里。所以，龙凤湖可以看做是石家庄的第二个纳帕溪谷，做为第一居所也未尝不可。和蟠龙湖5000亩的浩瀚水面相比，龙凤湖要小很多，它只是作为石家庄近郊一个普通的风景区，蟠龙湖则还要承担下游元氏、赞皇农田的灌溉任务。政府是一定不能让蟠龙湖的水枯竭的，否则粮食绝收了，农民遭殃了，政府就要抗旱了。另外，蟠龙湖全靠天然雨水补给，这里的降水量一般都偏大，因为水蒸气循环较快，蒸气变成雨还会降到湖里，从这个意义上讲，潘龙湖永远存在，这里的项目就是保值的。再者，蟠龙湖是政府规划的重点旅游风景区，属于旅游地产范畴，加上工商银行渡假村、炼油厂渡假村、消防培训中心在此驻扎，河北省皮划艇水上训练基地又设置在此，所有的配套、基础设施建设政府一定会给予大力扶持。今年五一期间，市领导对蟠龙湖度假村视察后给予了高度评价并做出了重点指示，以06年为分水岭，06年之前已征土地允许开发建设。这样一来，蟠龙湖一带的生态环境就有了保障。最本质的一点，第二居所是给谁住的？给讲究品位，懂得生活的人住的，而蟠龙湖正是这样一个理想之地。综合起来，潘龙湖有几大优势无可比拟：第一，依山傍水，风景秀美；第二，没有私采滥挖；第三，旅游地产是趋势，政府会大力扶持。我个人认为无论是投资价值还是居住价值蟠龙湖都远远高于温塘。目前情况是已经有接近10家开发公司有土地储备，只是由于大气候因素，还不敢盲目实施项目开发。我认为，明年的五一、十一两个黄金周房展会上，高打地产牌的一定是蟠龙湖市场。江山墅、翠堤湾水岸、还有泊岸南山都将在明年上市。相比之下，龙凤湖、封龙山周围配套建设还跟不上，发展二居市场仍需一个过程。
记：据了解，在所有购买第二居所的人群中，真正去过5+2生活的人并不多，用于纯投资的占有半数比重，您认为这种现象在石家庄是否正常？这种现象会给石家庄的二居市场带来什么影响？
甄：我认为这种现象是合理外衣下的不合理心脏。随着社会的不断发展，市场经济搞活了，人们的生活质量提高了，于是就有了改善精神生活的需求。从老百姓固有的普遍的心理来讲，还是要买田置地。大家都认为买房子与其他投资渠道相比风险要小很多。于是你投资买房，我也跟着投，你有第二居所，我也不能没有，逐渐形成了一种从众和攀比的心理。但是，产生这种心理是很不理智的，根本上讲就是没有对市场进行一个全面、准确的分析判断。在很大程度上，正是人们这种不停的追捧、盲目投资促成了今天二居市场的虚假繁荣，房价只能一涨再涨。很多人都是资金投了，房子买了才发现自己也被“套牢”了，开发商不予退房，房子也没法转手，如同自己握着接力棒，却找不到传递者。
记：最后请您简单介绍一下“泊岸南山”这个项目的基本情况以及它的定位和特色。
甄：我们的项目案名是“泊岸南山”，一共9栋精装修小户型公寓，面积范围47-68平米，目前4栋已经竣工。“温馨、浪漫”是我们项目的定位，房间全部精装修，一步到位。微波炉，电磁炉，空调，油烟机，冰箱，热水器 ，床、沙发等品牌家具电器一应俱全。相对于客户自己装修置家的费用，1980元/平米的均价肯定是物超所值。另外，我们的项目也有明确的人群定位，就是有品位、有车、爱好旅游的白领一族，比如医生、工程师、律师，作家等。项目距离蟠龙湖景区只有3分钟的路程，十分方便。泊岸南山将在明年开春正式开盘，届时请大家关注。
